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Fiche pratique

Révision du loyer en cours de bail (logement du secteur privé)

Vérifié le 01/07/2024 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Le propriétaire (ou de l'agence immobilière) d'un logement loué avec un bail d'habitation peut augmenter le loyer en cours de bail dans 2 cas. D'une part, lorsque le bail contient une clause indiquant qu'il peut réviser le loyer 1 fois par an (<span class="expression">révision annuelle</span>). Si le bail ne contient pas une telle clause, le montant du loyer doit rester le même durant tout le bail. D'autre part, lorsque le propriétaire fait des <a href="/index.php/demarches-pour-les-particuliers/?xml=R45485">travaux d'amélioration</a> à ses frais dans le logement (<span class="expression">majoration exceptionnelle</span>).

  • Révision annuelle
  • Majoration exceptionnelle

Le propriétaire (ou l'agence immobilière) d'un logement mis en location avec un bail d'habitation, peut réviser le loyer 1 fois par an, si une clause du bail le prévoit.

 Attention :

  • <span class="miseenevidence">En métropole</span>, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit <span class="miseenevidence">depuis le 24 août 2022</span>, et qu'il concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le <a href="/index.php/demarches-pour-les-particuliers/?xml=R63115">DPE</a>), il est interdit d'en réviser le loyer.
  • <span class="miseenevidence">En Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion et Mayotte</span>, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit <span class="miseenevidence">depuis le 1<Exposant>er</Exposant> juillet 2024</span>, et qu'il concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le <a href="/index.php/demarches-pour-les-particuliers/?xml=R63115">DPE</a>), il est interdit d'en réviser le loyer.

La date de l'IRL à prendre en compte est la date indiquée dans le bail. Il peut s'agir de la date de fin annuelle du bail ou d'une autre date convenue entre le propriétaire et le locataire.

Si la date de l'IRL à prendre en compte n'est pas indiquée dans le bail, il faut prendre la date du dernier IRL publié par l'<a href="/index.php/demarches-pour-les-particuliers/?xml=R12417">Insee</a> au moment de la signature du bail.

 Attention :

  • Si un <a href="/index.php/demarches-pour-les-particuliers/?xml=R41335">complément de loyer</a> s'applique, le montant du loyer est égal au total du <span class="expression">loyer de base</span> et du <span class="expression">complément de loyer</span>.
  • Pour un logement meublé, si les charges sont à payer au forfait, ce montant peut être révisé chaque année selon les mêmes règles que celles de la révision du loyer.
  • Pour un logement <a href="/index.php/demarches-pour-les-particuliers/?xml=F17709">régi par la loi de 1948</a> ou <a href="/index.php/demarches-pour-les-particuliers/?xml=F2541">conventionné Anah</a> , les règles de révision du loyer sont spécifiques.

<a href="/index.php/demarches-pour-les-particuliers/?xml=F13723">L'indice de référence des loyers (IRL)</a> sert de base pour calculer la révision du loyer. L'augmentation annuelle du loyer est plafonnée par l'évolution sur un an de l'IRL.

Pour calculer la révision du montant mensuel du loyer, le propriétaire (ou l'agence immobilière) a besoin des 3 éléments suivants :

  • Montant actuel du loyer mensuel
  • IRL du trimestre de référence (prévu dans le bail ou publié par l'<a href="/index.php/demarches-pour-les-particuliers/?xml=R12417">Insee</a> au moment de la signature du bail)
  • IRL du même trimestre de l'année précédente.

Le calcul consiste à faire l'opération suivante  :

Nouveau loyer = loyer en cours <span class="miseenevidence">x</span> nouvel IRL du trimestre de référence du bail <span class="miseenevidence">/</span> IRL du même trimestre de l'année précédente.

 Exemple

Un bail signé en métropole le 20 juillet 2023, et fixant le loyer mensuel à <span class="valeur">600 €</span>, peut être révisé le 20 juillet 2024.

Le dernier indice publié à la date de signature du bail est celui du 2<Exposant>e</Exposant> trimestre 2023, soit <span class="valeur">140,59</span>.

Le nouvel indice publié à la date de révision est celui du 2<Exposant>e</Exposant> trimestre 2024, soit <span class="valeur">145,17</span>.

Le 20 juillet 2024, date de la 1<Exposant>re</Exposant> révision du loyer, le nouveau montant du loyer doit être calculé de la manière suivante : <span class="valeur">600 €</span> <span class="miseenevidence">x</span> <span class="valeur">145,17</span> <span class="miseenevidence">/</span> <span class="valeur">140,59</span> <span class="miseenevidence">=</span> <span class="valeur">619,55 €</span>.

  À savoir

Le résultat du calcul doit être <a href="https://www.insee.fr/fr/information/1300612" target="_blank">arrondi à la 2e décimale la plus proche</a>.

Pour faire ce calcul, vous pouvez utiliser le simulateur suivant :

Simulateur
Calculer la révision de son loyer

Accéder au simulateur  

Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil)

La révision annuelle de loyer peut être faite durant l'année qui suit la date de révision du loyer.

La révision de loyer ne s'applique pas rétroactivement, mais seulement à partir de la date de la demande.

Lorsque le délai d'un an est écoulé, la révision non appliquée est perdue pour le propriétaire.

 Exemple

Si la date de révision du loyer est le 13 mars 2024, le propriétaire peut réviser le loyer jusqu'au 12 mars 2025.

Si la date de révision du loyer est le 13 mars 2024, mais que le propriétaire n'en fait la demande que le 13 juin 2024, seuls les loyers perçus à partir de cette date peuvent être augmentés.

En cas d'erreur de calcul, le locataire peut contester l'augmentation fixée par son propriétaire.

La démarche compte 3 étapes :

1. Mise en demeure

Il est conseillé d'adresser au propriétaire (ou de l'agence immobilière) un courrier recommandé avec accusé de réception.

Vous pouvez utiliser ce modèle de document :

Modèle de document
Contester le montant d'une révision de loyer en cours de bail

Accéder au modèle de document  

Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Premier ministre

2. Conciliation

En cas de refus (ou d'absence de réponse) de la part du propriétaire (ou de l'agence immobilière), il est possible d'engager une conciliation avec l'aide de la commission départementale de conciliation (CDC) ou d'un conciliateur de justice. Lorsque le montant du litige est inférieur ou égal à <span class="valeur">5 000 €</span>, cette conciliation est obligatoire pour pouvoir ensuite éventuellement saisir le juge.

3. Saisir le juge

En cas de litige sur une <a href="/index.php/demarches-pour-les-particuliers/?xml=F1311">révision annuelle de loyer</a>, le locataire ou le propriétaire (ou l'agence immobilière) a 1 an pour <a href="/index.php/demarches-pour-les-particuliers/?xml=F1783">saisir le juge des contentieux de la protection</a> à partir de la date de révision du loyer.

Exceptionnellement, le loyer peut être majoré en cours de bail en cas de <a href="/index.php/demarches-pour-les-particuliers/?xml=R45485">travaux d'amélioration</a> effectués aux frais du propriétaire.

Le propriétaire et son locataire conviennent alors ensemble de la majoration de loyer consécutive à ces travaux :

  • Soit par une clause présente dans le contrat de location
  • Soit par <a href="/index.php/demarches-pour-les-particuliers/?xml=R10829">avenant</a> intégré au contrat de location en cours de bail

La majoration de loyer est applicable après l'achèvement des travaux.

Mais ces règles <span class="miseenevidence">ne s'appliquent pas</span> :

  • <span class="miseenevidence">En métropole</span>, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit <span class="miseenevidence">depuis le 24 août 2022</span> et que le logement est classé F ou G après les travaux (classe indiquée sur le <a href="/index.php/demarches-pour-les-particuliers/?xml=R63115">DPE</a>) .
  • <span class="miseenevidence">En Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion et Mayotte</span>, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 1<Exposant>er</Exposant> juillet 2024 et que le logement est classé F ou G après les travaux (classe indiquée sur le <a href="/index.php/demarches-pour-les-particuliers/?xml=R63115">DPE</a>).

 Attention :

Des règles spécifiques s'appliquent pour le loyer d'un logement <a href="/index.php/demarches-pour-les-particuliers/?xml=F17709">régi par la loi de 1948</a> ou <a href="/index.php/demarches-pour-les-particuliers/?xml=F2541">conventionné Anah</a>.

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